La majorité simple vous semble floue alors qu’elle décide de la vie de votre immeuble. L’article 24 copropriété fixe le cœur des votes du quotidien en assemblée générale. Comprendre qui vote, comment sont comptées les voix et quelles décisions entrent dans ce cadre évite bien des blocages. Suivez ce guide clair et concret pour voter juste et faire avancer vos projets collectifs.
💡 À retenir
- Selon l’article 24, la majorité simple est requise pour de nombreuses décisions courantes en copropriété.
- Environ 60% des décisions en assemblée générale nécessitent une majorité simple.
- La loi du 10 juillet 1965 régit les modalités de vote en copropriété.
Qu’est-ce que l’article 24 de la copropriété ?
Référence clé de la gestion des immeubles, l’article 24 trouve sa source dans la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application. Il fixe la règle de la majorité simple pour les décisions d’administration courante. Concrètement, c’est le régime de vote utilisé pour la plupart des sujets pratiques du quotidien. On estime qu’environ 60 % des résolutions votées en assemblée générale relèvent de ce mécanisme.
L’article 24 copropriété s’applique en principe à tout ce qui n’est pas expressément soumis à d’autres majorités plus exigeantes. Cela vise la conservation de l’immeuble, son entretien, la gestion financière annuelle, les contrats réguliers ou encore certaines autorisations simples. Ce cadre donne de la souplesse à la collectivité et permet d’avancer sans attendre des majorités renforcées. Retenez que l’article 24 copropriété est la porte d’entrée de la décision collective ordinaire.
Définition de l’article 24
L’article 24 pose que sont adoptées à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté à distance les décisions relevant de l’administration courante. Les abstentions ne sont pas comptées. Le poids de chaque vote dépend des tantièmes</em] rattachés au lot. L’esprit est simple : faire passer à la majorité simple les actes utiles à la bonne marche de l’immeuble, sans immobilisme.
Exemples de décisions
Voici des cas fréquents qui entrent, en principe, dans le périmètre de l’article 24 copropriété, sous réserve de situations particulières prévues par la loi :
- Approbation des comptes, quitus au syndic et vote du budget prévisionnel de l’exercice suivant.
- Souscription, renouvellement ou résiliation des contrats d’entretien courants : ascenseur, chaudière, VMC, nettoyage.
- Travaux d’entretien et de conservation sans transformation : réfection de peinture des parties communes, remplacement à l’identique d’un équipement usé.
- Souscription des assurances de l’immeuble et mises à jour des garanties.
- Autorisation d’agir en justice pour recouvrer des charges impayées ou faire cesser des troubles manifestes.
Les règles de vote en assemblée générale
Chaque copropriétaire vote en fonction de sa quote-part de parties communes, appelée tantièmes</em]. Les voix sont exprimées par les présents, par des mandataires munis d’un pouvoir, ou via le vote par correspondance et, lorsque le règlement le prévoit, par visioconférence. Le dépouillement additionne les voix exprimées pour et contre. Les abstentions ne sont pas prises en compte pour calculer la majorité simple.
La majorité visée à l’article 24 correspond donc à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté à distance. Exemple : si 6 000 tantièmes sont représentés lors du vote d’une résolution, et que 4 000 voix s’expriment pour et 1 000 contre, la résolution est adoptée car 4 000 est supérieur à 3 000, qui est le seuil de la majorité des voix exprimées. Ceux qui se sont abstenus ne pèsent pas dans ce calcul.
Conditions de vote
L’assemblée générale est convoquée avec un ordre du jour précis et des documents annexes. Le délai de convocation minimal est de 21 jours. Seules les questions inscrites peuvent être valablement votées. Le syndic tient une feuille de présence, collecte les pouvoirs et dépouille les bulletins, y compris ceux reçus par correspondance dans le respect du formalisme légal. Le nombre de mandats détenus par une même personne est encadré afin d’éviter une surreprésentation.
Pour voter efficacement et peser dans les décisions relevant de l’article 24 copropriété, adoptez quelques réflexes simples.
- Lisez l’ordre du jour et les pièces annexes, puis demandez des devis comparatifs s’il manque des éléments.
- Échangez avec le conseil syndical pour éclairer le contexte technique ou financier avant le vote.
- Si vous ne pouvez pas venir, donnez procuration à une personne de confiance ou utilisez le vote par correspondance.
- Repérez vos tantièmes et simulez l’impact de vos choix pour comprendre le seuil à atteindre.
- Lorsque l’enjeu est sensible, sollicitez un vote nominatif pour sécuriser la traçabilité.
Les implications de la majorité simple
La majorité simple fluidifie les décisions du quotidien et évite l’enlisement sur des sujets logistiques ou budgétaires. Grâce à l’article 24 copropriété, l’immeuble peut approuver ses comptes, passer ou renégocier ses contrats et programmer l’entretien sans attendre des ralliements complexes. Cette dynamique réduit les retards, préserve la valeur du bien et sécurise le fonctionnement courant.
Ce régime ne prive pas la minorité de garanties. Toute résolution peut être contestée en justice si elle est irrégulière, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. Un copropriétaire peut aussi obtenir l’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine AG pour rééquilibrer une décision, notamment en apportant une proposition mieux chiffrée ou plus documentée. Penser collectif et travailler sur les coûts et le calendrier aide souvent à rassembler une majorité.
